Het huisvestingsbeleid in Portugal wordt gekenmerkt door een gebrek aan kennis van de trends op de huizenmarkt en door een gebrek aan regelgeving rond de eisen en belangen van de betrokkenen. Dit heeft grote gevolgen gehad voor de bevolking en voor de woningmarkt.
Huurwet in Portugal
Al sinds 1910 is de overheid met de huurwet verantwoordelijk voor het vergroten van de kloof tussen eigenaar en huurder met een regelgeving die de ene of de andere kant beschermde en zo aan beide kanten een gevoel van wantrouwen en onzekerheid veroorzaakte.
Er zijn wetten ingevoerd die de verhoging van bestaande huren verhinderden waardoor huurprijzen vaak niet kostendekkend waren voor de eigenaren. Die huisuitzettingen onmogelijk maakten, maar tegelijkertijd gezinnen die de huur niet konden opbrengen geen steun gaven, die hypotheekaanvragen vermoeilijkten en die het particuliere investeerders onmogelijk maakten iets te ondernemen.
Geschiedenis van de huur- en woningmarkt
In het begin van de 20e eeuw, toen de industrialisatie van Portugal begon, woonden bijna alle gezinnen in huurhuizen. Ze huurden, soms verplicht, van rijke fabriekseigenaren en landheren, waarbij de overheid nauwelijks regelgeving hanteerde.
In feite wees de regering haar verantwoordelijkheid in deze zaak af en maakte het de woonbehoefte afhankelijk van de industriële bourgeoisie. Het bleef nog heel lang normaal om te huren, al waren de verhuurders nu investeerders die kleine stadswijken en sociale woningen, vaak hoge flats, bouwden.
In de jaren zestig ontstond een uittocht van de plattelandsgebieden en groeiden de sloppenwijken en illegale woningen. Investeerders verlegden hun focus naar buiten de grote steden.
Makelaarskantoren schoten als paddenstoelen uit de grond. De verschuiving van huren naar kopen werd versneld door diverse financiële voordelen. Banken boden aantrekkelijkere leningen aan en de bevolking realiseerde zich dat de kosten van een koophuis bijna hetzelfde waren als van een huurhuis. Het aantal huurders nam af en het aantal eigenaren nam toe. Kopen werd de norm en er hoorde een zekere status bij.
Er was nog steeds een fors aantal mensen die een zeer lage huur betaalde, omdat de regelgeving eigenaren verbood om de huur te verhogen. In 2006 nam de regering een wet aan die eigenaren toestond om de huurprijzen te actualiseren. De tegenreactie waren enorm en extreem, met veel demonstraties en petities tegen dit besluit. De onzekerheid en het risico van het verhuren van een huis heeft ervoor gezorgd dat investeerders hun huizen liever verkochten of kozen voor het betere rendement van een toeristische accommodatie (AL) of, in meer dramatische situaties van familieconflicten of gebrek aan financiële middelen, de huizen verlaten achterlieten.
Huizenmarkt in Portugal in 2022
De huizenmarkt bevindt zich weer op een keerpunt. Volgens Eurostat is 26% van de huizen op de Portugese markt verhuurd en de verwachting is dat dit weer zal toenemen. Aan de ene kant zijn er mensen met een laag inkomen, vooral jongeren en eenoudergezinnen, die alleen een kleiner huis kunnen huren en niet kunnen kopen. Aan de andere kant zijn er investeerders, soms gezinnen met spaargeld, die de huizenmarkt als een vorm van beleggen zien. In plaats van geld op de bank te houden met misschien 1% rente, kan er veel meer verdiend worden met kopen en verhuren.
Tegenwoordig spendeert de gemiddelde Portugees meer dan 40% van het inkomen aan huisvesting en daarmee staat Portugal aan de trieste top van Europa. Vermoeilijkte toegang tot bankleningen, een laag gezinsinkomen en het feit dat het aanbod nauwelijks aan de vraag voldoet, hebben de huizenprijzen dramatisch doen stijgen. Zeker in grote steden als Lissabon en Porto zijn zowel koop- als huurhuizen, voor ´João com o boné´ compleet onbetaalbaar geworden. De laatste regeringen hebben geprobeerd om overheidsinvesteringen in voordelige huisvesting te vergroten, om met regelgeving oude wijken aantrekkelijk en betaalbaar te maken voor jonge huurders met een laag inkomen, en om fiscale hypothecaire voordelen aan te bieden. Het zet nog weinig zoden aan de dijk, de Portugese huizenmarkt is nog altijd in handen van rijke investeerders en opkopende makelaars.
Bron: Blik op Portugal februari 2022
Tekst Elsa Oliveira
