De toeristen sector in Portugal floreert al vele jaren. Van een huisje in de natuur, glamping, B&B tot grote toeristen resorts. Portugal is heel populair onder de vele toeristen, maar daarom ook voor de investeerders. Of de velen die hun droom najagen en willen wonen en werken in het zonnige zuiden.

Onroerend goed in Portugal wordt dan ook gezien als een (economische) investering in de toekomst, waar het commercieel overnachten centraal staat. Er zijn talloze aanbieders van verhuur huurobjecten zoals Airbnb en Booking voor de toeristen, en dus ook voor investeerders, potentiële kopers of dromers….

Je wilt investeren met het oog op rendement maken in het toerisme?

Bereid je dan goed voor! Welke keuzes moet je maken voordat je investeert in het toerisme? Welke vergunningen heb je nodig?

Wil je gaan verhuren, is een toeristen vergunning noodzakelijk.

Het aanvragen van een vergunning bij een lokale gemeente, heeft vaak wat voeten in de aarde.

Bedenk van te voren welke vergunningen je nodig hebt.

In Portugal is de toeristen sector in 8 groepen verdeeld en heet Empreendimentos Turísticos. Elk van deze groepen heeft ook weer 2 of 3 verschillende secties.  Een van deze 8 heet Alojamento Local. Voordat je gaat investeren, is het handig om te bepalen onder welke groep je gaat vallen.

Kenmerken uit de verschillende verhuur vergunning groepen

–Locatie is het belangrijkste. Elk gemeente heeft een bestemmingsplan, verdeelt over diverse sectoren. Het is belangrijk om te weten in welk sector de locatie valt. Alhoewel toerisme  vergunning aanvragen meestal mogelijk is, kunnen er restricties zijn. In het geval van nationale reservaten (ecologisch en agricultureel) is enkel “landelijk toerisme” toegestaan met enkele beperkingen.

–Architectuur. Het is in sommige gevallen wettelijk enkel mogelijk om een toeristisch project te bouwen vanuit een bestaand traditioneel gebouw. Dit is een van de beperkingen die de gemeente  kan beschrijven in het bestemmingsplan. Nieuwbouw is daarom soms enkel mogelijk na een verbouwing. Bijvoorbeeld een aanbouw. Ook kan de “traditionele stijl” in sommige aanvragen verplicht worden.

De optie “toerisme van het huis” (turismo da habitação) is een voorbeeld hiervan. Deze geld alleen voor paleizen en belangrijke herenhuizen, waarbij het gebouw van grote historische waarde in originele staat moet worden gehouden.

–“Unit” is de ruimte wat verhuurt zal worden. Dit kan een slaapkamer, een suite, een appartement of een compleet huis(je) zijn. Als je bijvoorbeeld alleen kamers wil verhuren, vervallen sommige opties van de lijst. Het aantal “units” is ook van belang, en in sommige groepen, zoals hotels, zijn er minimale vereisten van 10 “units”

–Algemene ruimtes zoals een woonkamer of gemeenschappelijke keuken, is soms vereist. Een receptie is meestal ook een voorwaarde. Extra’s zoals een zwembad of sportveld zijn meestal optioneel, en kunnen meerwaarde zijn van de investering.

–Ontbijt en activiteiten. Ontbijt serveren is een vereiste in veel groepen, en moet in enkele gevallen inbegrepen zijn in de prijs van de overnachting.

Activiteiten die graag worden inbegrepen bij het project geven het ook meer structuur, en grotere kans op goedkeuring door instanties. Vooral is dit het geval voor agrarische en natuur ondernemingen wanneer gelegen in deze gebieden.

–Rolstoel vriendelijk is een belangrijk punt de laatste jaren, vooral wanneer er subsidies worden aangevraagd. Natuurlijk is het altijd de vraag of het in de werkelijkheid toepasbaar is. In een historisch gebouw of kleinschalig landelijk project kan dit optioneel zijn, maar voor nieuwbouw is het meestal vereist.

Doe vooraf goed onderzoek

Doe goed onderzoek van te voren, om  te voorkomen onnodige aanpassing te moeten doen tijdens of na het aanvragen van vergunningen bij gemeentes. Bij het budgetteren wees realistisch zodat je later niet voor verassingen komt te staan.

Dus eerst onderzoeken wat de mogelijkheden zijn, voordat je gaat aankopen. Voorbeeld. Je wilt een boutique hotel starten. Zorg dat je eerst uitzoekt wat er mogelijk is op de specifieke locatie, voordat je een aankoop doet.

Een gecertificeerd architect kan in de onderzoek fase zeer behulpzaam zijn en veel tijd en geld besparen in een latere fase.

Op dinsdag 22 februari organiseert de NCA Portugal een webinar over het verkrijgen van een Alojamento Local gegeven door Jose van der Zwan van Portugalore.

Notitie: Dit is een korte en informatieve inleiding. Het thema van toerisme is uitgebreid, en moet in elke specifieke situatie worden onderzocht voor specifieke antwoorden. Neem altijd contact op met een gecertificeerd architect (lid van Ordem dos Arquitectos) voor professioneel advies.

Vragen over dit artikel? Contact:

Dominika van Eenbergen
arquitecta | OA n.25624

(+351) 917 933 085

d.architects
ask@darchitects.pt
www.darchitects.pt 

Tekst: Dominika van Eenbergen- gecertificeerd architect